Bất động sản Đà Nẵng có thực sự khủng hoảng thừa cung?

Nhìn từ những con số và cơ hội đầu tư trong chu kỳ phát triển mới

Trong thời gian gần đây, nhiều báo cáo và bài viết đã đề cập đến nguy cơ “khủng hoảng thừa” của thị trường bất động sản Đà Nẵng khi nguồn cung căn hộ, khu đô thị và bất động sản nghỉ dưỡng liên tục gia tăng. Đây là một nhận định đáng quan tâm, nhưng nếu chỉ nhìn vào số lượng sản phẩm được tung ra thị trường mà chưa đánh giá sâu về nhu cầu thực tế và xu hướng phát triển của thành phố thì rất dễ dẫn đến những kết luận chưa đầy đủ.

Từ góc nhìn của người làm nghề nhiều năm tại Đà Nẵng, PhungBds cho rằng thị trường hiện nay không đơn thuần là câu chuyện thừa hay thiếu nguồn cung. Điều đang diễn ra thực chất là quá trình phân hóa mạnh mẽ giữa các loại hình bất động sản và các khu vực phát triển.

Đà Nẵng đang bước vào một chu kỳ phát triển hoàn toàn khác

Nếu giai đoạn 2015 – 2019, động lực tăng trưởng của bất động sản Đà Nẵng chủ yếu đến từ du lịch và làn sóng đầu tư nghỉ dưỡng, thì giai đoạn 2025 – 2035 đang mở ra một câu chuyện hoàn toàn khác.

Lần đầu tiên trong lịch sử, Đà Nẵng đồng thời sở hữu nhiều động lực tăng trưởng mang tính chiến lược quốc gia.

Cảng Liên Chiểu đang được đầu tư để trở thành cảng nước sâu lớn nhất khu vực miền Trung. Khu thương mại tự do (FTZ) đã được Quốc hội thông qua chủ trương triển khai. Thành phố cũng đang hướng tới mục tiêu xây dựng Trung tâm tài chính quốc tế. Bên cạnh đó là việc mở rộng sân bay quốc tế Đà Nẵng, nâng cấp hệ thống giao thông liên vùng và mở rộng không gian phát triển sau quá trình điều chỉnh địa giới hành chính.

Những yếu tố này sẽ tạo ra sự thay đổi lớn về cơ cấu kinh tế, dân số và nhu cầu bất động sản trong 10 năm tới.

Khác với trước đây khi phần lớn nhu cầu đến từ khách du lịch, Đà Nẵng tương lai sẽ thu hút thêm chuyên gia, doanh nhân, kỹ sư, nhà đầu tư nước ngoài và lực lượng lao động chất lượng cao.

Đó mới là nguồn cầu bền vững của thị trường.

Thị trường đang dư cung ở đâu?

Nếu quan sát kỹ, có thể thấy nguồn cung hiện nay đang tập trung rất lớn vào nhóm căn hộ cao tầng và các sản phẩm mang tính đại trà.

Trong vài năm tới, hàng chục nghìn căn hộ mới sẽ được đưa ra thị trường. Điều này chắc chắn tạo áp lực cạnh tranh đối với các dự án thiếu lợi thế về vị trí, thương hiệu hoặc khả năng khai thác thực tế.

Những sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá mà không có khả năng tạo dòng tiền sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc thu hút nhà đầu tư.

Mặt khác, theo định hướng của Đà Nẵng, còn bổ sung 1 lượng lớn nhà ở xã hội với 113 dự án và 28.955 căn hộ nhằm mục đích an sinh. Đây là lời giải cấp thiết cho các đối tượng yếu thế trong xã hội mà không phải chịu giá thuê cao như mặt bằng hiện tại.

Đây chính là lý do khiến nhiều chuyên gia lo ngại về nguy cơ dư cung.

Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa toàn bộ thị trường bất động sản Đà Nẵng đang bước vào khủng hoảng.

Thị trường không thiếu bất động sản, thị trường chỉ thiếu những tài sản có giá trị thực

Trong đầu tư bất động sản, nguồn cung tổng thể không phải yếu tố quyết định.

Điều quyết định là mức độ khan hiếm của từng loại tài sản.

Ví dụ, Đà Nẵng có thể xuất hiện thêm hàng chục nghìn căn hộ mới trong tương lai, nhưng số lượng căn hộ sở hữu vị trí mặt biển Mỹ Khê, sông Hàn thực sự lại rất hạn chế.

Tương tự, đất ở trong các đại đô thị ven biển quy mô lớn gần như không thể tạo thêm sau khi quy hoạch đã hoàn chỉnh.

Chính vì vậy, xu hướng đầu tư đang chuyển dịch mạnh từ những sản phẩm mang tính đầu cơ sang những tài sản có khả năng tạo dòng tiền và hưởng lợi từ sự phát triển của hạ tầng.

Dòng tiền sẽ trở thành yếu tố quyết định của chu kỳ mới

Nếu như giai đoạn trước, nhà đầu tư mua bất động sản với kỳ vọng tăng giá thì hiện nay bài toán dòng tiền ngày càng được quan tâm nhiều hơn.

Một bất động sản có thể tạo ra doanh thu từ lưu trú, cho thuê hoặc kinh doanh sẽ có sức hấp dẫn cao hơn rất nhiều so với một sản phẩm chỉ chờ tăng giá trong tương lai.

Đó là lý do các mô hình đại đô thị biển, khu đô thị tích hợp và bất động sản sở hữu đất đang nhận được sự quan tâm đặc biệt.

Nhà đầu tư hiện nay không chỉ hỏi:

“Giá có tăng không?”

Mà còn hỏi:

“Nếu giữ tài sản 5 năm thì mỗi năm mang về bao nhiêu tiền?”

Đây là sự thay đổi rất lớn trong tư duy đầu tư.

Vì sao Vinhomes Hải Vân Bay được nhiều nhà đầu tư quan tâm?

Trong bối cảnh thị trường phân hóa mạnh, Vinhomes Hải Vân Bay đang nổi lên như một trong những dự án hưởng lợi trực tiếp từ chiến lược phát triển khu vực Tây Bắc Đà Nẵng.

Khác với nhiều dự án chỉ tập trung vào nhà ở đơn thuần, Hải Vân Bay được quy hoạch theo mô hình đại đô thị ven biển với hệ sinh thái dịch vụ, thương mại, lưu trú và giải trí đồng bộ.

Đặc biệt, dòng sản phẩm liền kề sở hữu đất tại đây mang lại nhiều giá trị cùng lúc.

Nhà đầu tư vừa sở hữu bất động sản lâu dài, vừa có thể khai thác lưu trú, kinh doanh hoặc cho thuê trong tương lai.

Đây là yếu tố rất khác biệt so với nhiều sản phẩm căn hộ trên thị trường hiện nay.

Nếu khu vực Tây Bắc phát triển đúng theo định hướng với cảng Liên Chiểu, khu thương mại tự do và các trung tâm dịch vụ mới, nhu cầu lưu trú từ chuyên gia, doanh nhân và khách du lịch sẽ tăng đáng kể.

Khi đó, những sản phẩm có khả năng khai thác dòng tiền thực tế sẽ trở thành nhóm tài sản được hưởng lợi lớn nhất.

Đà Nẵng đang ở đâu trong chu kỳ mới?

Theo quan điểm cá nhân, Đà Nẵng hiện nay khá giống TP.HCM giai đoạn 2005 – 2010.

Thời điểm đó, nhiều người cũng lo ngại nguồn cung bất động sản tăng nhanh. Tuy nhiên, khi hạ tầng hoàn thiện và kinh tế phát triển mạnh, những khu vực có vị trí chiến lược lại ghi nhận mức tăng trưởng vượt bậc.

Điều tương tự hoàn toàn có thể xảy ra tại Đà Nẵng trong thập kỷ tới.

Nguy cơ dư cung có thể xuất hiện ở một số phân khúc nhất định, nhưng những bất động sản sở hữu vị trí tốt, có khả năng tạo dòng tiền và hưởng lợi từ các động lực tăng trưởng mới của thành phố sẽ tiếp tục được thị trường săn đón.

Kết luận

Nói rằng thị trường bất động sản Đà Nẵng đang đối mặt với nguy cơ khủng hoảng thừa là nhận định có phần đúng, nhưng chưa đủ.

Thực tế, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc hơn bao giờ hết.

Những sản phẩm đại trà, thiếu lợi thế cạnh tranh có thể chịu áp lực lớn trong tương lai. Ngược lại, các tài sản sở hữu vị trí chiến lược, khả năng khai thác dòng tiền và hưởng lợi từ làn sóng hạ tầng mới vẫn đang đứng trước cơ hội tăng trưởng dài hạn.

Đối với nhà đầu tư, câu hỏi quan trọng không còn là “Đà Nẵng có dư cung hay không”, mà là “Đâu là những tài sản sẽ được hưởng lợi nhiều nhất từ chu kỳ phát triển tiếp theo của thành phố?”.

Đó mới là bài toán cần được giải đáp trước khi đưa ra quyết định đầu tư.